聚财真经：中国经济快速发展，房产升值空间就有。
张蕾是一个普通的上海人，走在大街上根本无法看出她与身旁的其他人到底有什么不同之处。正是这位看似普通人的职业投资者，目前拥有的房产总价值已经接近3000万元。
张蕾目前手中拥有9所房产，全部为公寓住宅。其中一套自用，另外一套让父母居住，另外6套全部用于出租。虽然每月需向银行规划一些按揭贷款，但是每月的租金收入已足够应付这些债务，这使得她的家庭无债一身轻。
记者也曾经听说过很多温州投资者在上海败走麦城的故事，而张蕾的入市时间与这些曾风光一时的温州人相差不多，缘何她笑到了最后？在此，记者记录了她的投资故事，愿读者从她的故事中找到自己想要的答案。
发现机会心仪房产
张蕾很早就发现房产的投资机会了。2000年之前，婚后已于夫家公婆一起居住了5个年头的张蕾很想搬出来住，因为婆家房子本来就小，而随着小孩的出生，显得更是拥挤不堪。但其时丈夫虽然已经渡过了艰难的创业初期，但资金依然有些紧张，于是他们想到先搬出来租住一段时间，等到手头宽裕了再考虑买房。
机会往往只青睐有心人，而张蕾正是这样一个人。就在她四处打听找房时，张蕾发现一个有意思的现象，租房其实很不合算，这是为什么呢？原来当时的租金价格虽然与现在相比要低廉一些，但是与当时的房价进行对比，她发现用十年的租金就可以买一套住房了。
“我当时不知道租售比，直到有一天听了一次理财讲座之后，才明白原来租售比是衡量投资是否合算的一个指标。我当时发现很多房产的租售比大于1：100，如果换算成年投资回报率，超过10%。”她说。而当时我国银行存款利率很低，即使5年定期期存款利率也只有2.88%，活期就更少了。她当时就产生了这样的想法：如果有钱投在房产上，要比存在银行划算多了。
这个念头的产生，对她往后的投资生涯产生了巨大的影响。
时来运转大量吃进
张蕾是幸运的，因为在她刚刚意识到房产投资孕育着巨大机会的时候，一家国外公司收购了她与老公共同创办的公司，家庭经济状况发生了根本性的转变。不但拥有了一大笔余钱，同时他老公还凭借深厚的技术功底，进入这家外资公司，除了固定的月薪收入之外，每年年底还有股权收入，总收入超过百万元，而这些收入也为她日后持续投资房产提供了足够的资金保障。
在机会面前，张蕾没有丝毫犹豫。她首先在康定路上购买了一套100平方米的两房用于自住，而后开始寻找的合适的房产进行收购。首先被她看重的是位于静安区南京西路、青海路上的云海苑，当时这个楼盘开盘价在9500元/平方米左右，这在2001年已是上海滩比较高的价位。但张蕾经过考察后发现，南京西路附近档次较高的楼盘，尤其是受到境外人士关注的楼盘，租金一般都很高，因此她挑选了两套面积约 150平方米的三房，全额付款吃进，成本达到9995元/平方米。
随后，她每年都会根据自己的经济状况购置房产。2002年9月她在普陀区光明城市花园以 8700元/平方米的价格购进两套面积超过180平方米四房；2003年以8月在普陀区圣骊澳门苑以7600元/平方米的价格买进一套三房；2004年4 月，以15600元的价格在静安区购进一套静安枫景的两房；在2005年8月，正值房产调控，大部分投资者选择退场，而她却以18000元的价格在卢湾区购进两套耀江花园的物业。至此，她已陆续收购了9套房产。
遭遇调控不为所动
张蕾看到了房产投资的机会，并为此付出了实际行动。但是她的投资过程并非一帆风顺，也经历的一些波折。
温州人对于金钱有着天生的直觉，他们能够早于别人发现赚钱的领域，而与此同时他们也敢于冒险，这在温州人炒作上海房产时显露无遗。但张蕾与温州相比，要保守得多。
张蕾的保守主要体现在利用银行贷款上。温州人敢于将按揭贷款用足，如很多投资者仅支付两成首付，这种方式在调控之前是可行的，因为在调控之前，二手房买卖环节税费很低，因此转让起来很是容易，所以对于短线操作的温州人来说，即使资金链绷得很紧，但只要顺利脱手，不会担心其断裂。
张蕾也曾经考虑过短期操作方式，但她发现长期持有物业，在享受资产升值的同时，还能获得物业出租的收益，她认为这种方式相比短线操作来说更为稳健一些，因此她坚持稳扎稳打。即使向银行贷款，但最多只贷五成。为什么不借助银行贷款的杠杆作用追求利润的最大化呢？对此她说：“如果我全部都以两成或者三成首付款买房，我当时至少可以吃进20套房产，但是估计现在手中一套房产也剩不下来了。估计会被宏观调控打倒。”张蕾的估计并非没有道理，在宏观调控正浓的2005年年底，就有不少温州投资者不再向银行归还贷款，而投资的房产则任由银行收回处置。
调控初期，上海的房价一直盘整，虽然没有下跌，但也不见上涨。很多短线投资者并没有坚持下来，甚至不乏一些割肉解套的人。而此时市场看空者居多，同时观望气氛很浓，交易惨淡。见到这种情形，张蕾心里的确有些不踏实了，上海房价还会上涨吗？她想找到答案。而在她发现北京、广州房价一直的上涨时，她放心了。
张蕾的老到之处还表现在对地段的选择上面。张蕾偏好投资市中心区域的物业，因为她坚信随着市中心物业供应的减少，物业的升值潜力会更大。而实践也证明她的判断是正确的。在2004年4月，她与自己一位朋友同时购买了一套房产，不同的是她朋友选择了松江新城，而她选择了静安区的静安枫景，三年过后，她朋友投资的那套房产仅涨了30%，约合每年10%的收益，而目前静安枫景已经翻倍，达到32000 元/平方米，投资回报200%，是前者的6倍。
雨过天晴终获回报
自今年年初以来，上海房地产市场出现一轮补涨行情，这轮行情让张蕾的身价再次暴涨。
初略计算，在过去的6年多时间内，张蕾持续投资在房产方面的资金超过500多万元，除去两套用于居住的房产，另外七套房产市值已经达到2500万元左右，目前还有近500万元的银行按揭贷款需要归还，每月按揭还款高达40000多元，但是她一点都不用担心，因为目前七套出租房的租金收入达到55000元，足够应付。
自从张蕾买进第一套房产以来，她还没有抛售过一套房产，而在未来一段时间内她也不打算转让，因为在她看来，房产还有不小的升值空间。“中国的经济还处在快速发展阶段，同时还会有更多的人来上海买房，这都是促使上海房价持续走高的根本原因。”她如此认为。谈到未来的打算，她表示会长期持有，准备以此养老。
真经点评：媒体将房产投资者称之为“炒房客”，这是因为绝大多数投资者都信奉短线操作模式，进进出出非常频繁，但当调控来临后，“炒房客”的下场很惨。张蕾虽然也是房产投资者，但她不是“炒房客”，所以她笑到了最后。当然，我们在这里总结张蕾的投资经验时，首先要赞赏的是她很早就发现了房产的投资机会；其次是她的坚持，因为面对调控来袭市场普通看空时，张蕾仍然认为房价还会走高，这需要一定的胆量。 |
